Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Люди боятся потерять деньги или лишиться права собственности, ведь нельзя гарантировать, что одна сторона не окажется мошенником или недобросовестной, и в результате договор купли-продажи квартиры признают недействительным. Распространены схемы, когда квартиры продают по доверенности, которая впоследствии оказывается поддельной. При этом собственники недвижимости на сделках не появляются, ссылаясь якобы на постоянную занятость. Бывают случаи, когда продавцом в сделках с недвижимостью выступает пожилой человек, который потом обвиняет покупателя и говорит, что его ввели в заблуждение — продавать жилье он не планировал совсем или не на таких условиях.

Избежать неприятных ситуаций и сделать сделку купли-продажи квартиры безопасной можно, если воспользоваться услугами банков и/или риелторов. Это удорожает стоимость сделки для покупателя, но избавляет от многих проблем.

При покупке недвижимости на первичном рынке, как правило, проблем с расчетом не возникает. Дело в том, что на первичном рынке сторонами договора купли-продажи недвижимости выступают физическое и юридическое лицо, а расчет проходит в безналичной форме по реквизитам. Сложности и опасения возникают, когда недвижимость покупают или продают на вторичном рынке, а продавцом и покупателем выступают физлица. В этом случае главный вопрос — как в сделках с недвижимостью сделать безопасным платеж, чтобы не потерять деньги и не передать права собственности мошеннику.

Наличные средства уже никто не передает — это опасно, сегодня существуют более надежные способы. Рассмотрим безопасный порядок расчетов.

Банковская ячейка — один из самых безопасных способов при покупке или продаже квартиры. Суть в том, что покупатель квартиры арендует в банке ячейку, куда закладывает необходимую сумму на квартиру. На протяжении всего срока аренды доступа к деньгам у него не будет. Продавец может быть уверен, что получит всю сумму и деньги не будут, например, фальшивыми.

Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейке на условиях и в сроки, предусмотренных в допсоглашении к договору аренды ячейки. Если продавец квартиры не предоставит документы, которые подтверждают продажу квартиры, то и деньги он не получит — сделка с недвижимостью не состоялась. Если сделка сорвется, покупатель квартиры сможет забрать свои деньги обратно в полном объеме, но только после окончания срока аренды банковской арены.

Ячейку, как правило, арендуют на месяц — это срока хватает, чтобы провести сделку.

Банковская ячейка представляет из себя небольшой сейф, который хранят в специальном помещении (бункере) в банке. При этом банк не контролирует содержимое ячеек, а только их охраняет. То есть, клиенты могут хранить там что угодно, кроме запрещенных законами вещей. Хранение ценностей в ячейке регулирует статья 922 ГК.

Если на момент заключения в квартире есть прописанные люди, можно заключить дополнительное соглашение и указать, что доступ к ячейке с деньгами продавец получит только в том случае, если предоставит дополнительный документ — выписку из Домовой книги, где будет указано, что в квартире нет зарегистрированных.

Суть аккредитива. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, предусмотренные в договоре, которые подтверждают переход права собственности на недвижимость.

Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги в полном объеме.

Про аккредитивы знают еще не все россияне, но на самом деле аккредитив — самый безопасный способ расчета, который становится все более популярным.

В сделках купли-продажи недвижимости по ипотечному кредиту есть вечная дилемма в доверии. Продавец готов отдать договор купли-продажи на регистрацию только после того, как убедится, он получит деньги гарантированно и сразу после оформления сделки. Покупатель и банк готовы расстаться с деньгами только после того, как квартиру зарегистрируют на покупателя. Чтобы решить эту проблему, по деньги продавце недвижимости передают в два этапа:

Покупатель вносит аванс или задаток за счет собственных средств, как правило, через банковскую ячейку или аккредитив.

Окончательную сумму продавец получает за счет ипотечных денег после того, как завершится регистрация права собственности на нового владельца квартиры.

Как правило, аванс или задаток используют как доказательство того, что у покупателя серьезные намерения и он действительно планирует купить недвижимость. Однако важно понимать разницу между этими двумя понятиями потому, что у них разные последствия.

Если сделка купли-продажи не состоится и договор купли-продажи расторгнут, независимо от причины, аванс вернется покупателю. Если речь идет о задатке, то имеет значение по чьей вине расторгли договор. Если это случилось из-за продавца, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если по вине покупателя, о задаток в полном объеме остается продавцу.

Задаток предполагает взаимную финансовую ответственность, поэтому покупателю выгодно настаивать именно на нем, а не на авансе. Сумма задатка не должна быть большой, юристы и риелторы рекомендуют порог в 50 тыс. руб.

Если стороны не хотят использоваться в расчетах банковскую ячейку или аккредитив, можно воспользоваться услугами риелторских компаний. Они помогут оформить правильно договор купли-продажи недвижимости, обеспечат безопасный расчет после регистрации права собственности на квартиру.

Обычно процедура проходит так: риелтор вместе с продавцом и покупателем через МФЦ подают документы на регистрацию права собственности на квартиру. Вместо с этими документами они подают еще два заявления. Первое — на переход права собственности, второе — на наложение обременения на квартиру в пользу продавца. Это значит, что он не сможет перепродать квартиру или, например, подарить. Покупатель тоже не сможет ничего сделать с квартирой до тех пор, пока не расплатится за нее.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец и покупатель должны с заявлением и распиской обратиться в МФЦ, чтобы с квартиры сняли обременение.

Сервис безопасных расчетов при покупке недвижимости — услуга банка, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов предоставляют банки: Сбербанк и ВТБ. Стоимость, как правило выше, чем у аккредитива, а весь процесс занимает до 7 рабочих дней. Рассмотрим, как работает сервис на примере Сбербанка.

Любая сделка — всегда риск. Нельзя предусмотреть все наперед и гарантировать, что не будет никаких сложностей с покупкой или продажей недвижимости. Могут возникнуть проблемы бытовые, например, покупатель захочет расторгнуть договор, потому что передумал покупать квартиру или нашел вариант лучше, а может продавец оказаться мошенником. Чтобы минимизировать риски стоит пользоваться аккредитивом, а еще можно воспользоваться услугами юристов и риелторов, которые будут сопровождать сделку. Такие услуги удорожают стоимость квартиры, но делают расчет по договорам купли-продажи недвижимости безопасным, и сводят к минимуму риск связаться с мошенником.

Реклама, ПАО Сбербанк