6 СЕНТЯБРЯ 2022
СТАТЬЯ
Безопасные расчеты при покупке недвижимости
Продать или купить квартиру стало гораздо легче. Продавцу больше не надо переживать, получит ли он оговоренную сумму, а покупатель может не думать о переходе права собственности. Аккредитив сводит возможные риски к минимуму
Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?
Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Люди боятся потерять деньги или лишиться права собственности, ведь нельзя гарантировать, что одна сторона не окажется мошенником или недобросовестной, и в результате договор купли-продажи квартиры признают недействительным. Распространены схемы, когда квартиры продают по доверенности, которая впоследствии оказывается поддельной. При этом собственники недвижимости на сделках не появляются, ссылаясь якобы на постоянную занятость. Бывают случаи, когда продавцом в сделках с недвижимостью выступает пожилой человек, который потом обвиняет покупателя и говорит, что его ввели в заблуждение — продавать жилье он не планировал совсем или не на таких условиях.
Если вы покупаете квартиру, не спешите подписывать договор купли-продажи квартиры. Обратите внимание на следующие нюансы на сделках, они должны вас насторожить.
  1. Квартиру купили недавно и сразу продают. Часто именно мошенники используют такую схему, чтобы быстро перепродать квартиру.
  2. Договор купли-продажи оформляют по доверенности, а собственника вы никогда не видели.
  3. Собственник получил квартиру в наследство. В этом случае нельзя быть уверенным, что вы заключите сделку, а со временем не объявятся другие наследники, которые смогут претендовать на недвижимость.
  4. Квартира выступает обременением или выступает предметом судебных разбирательств.
  5. Цена в договоре гораздо ниже рыночной.
Избежать неприятных ситуаций и сделать сделку купли-продажи квартиры безопасной можно, если воспользоваться услугами банков и/или риелторов. Это удорожает стоимость сделки для покупателя, но избавляет от многих проблем.
Система безопасных расчетов при покупке квартиры
При покупке недвижимости на первичном рынке, как правило, проблем с расчетом не возникает. Дело в том, что на первичном рынке сторонами договора купли-продажи недвижимости выступают физическое и юридическое лицо, а расчет проходит в безналичной форме по реквизитам. Сложности и опасения возникают, когда недвижимость покупают или продают на вторичном рынке, а продавцом и покупателем выступают физлица. В этом случае главный вопрос — как в сделках с недвижимостью сделать безопасным платеж, чтобы не потерять деньги и не передать права собственности мошеннику.
Наличные средства уже никто не передает — это опасно, сегодня существуют более надежные способы. Рассмотрим безопасный порядок расчетов.
Банковская ячейка
Банковская ячейка — один из самых безопасных способов при покупке или продаже квартиры. Суть в том, что покупатель квартиры арендует в банке ячейку, куда закладывает необходимую сумму на квартиру. На протяжении всего срока аренды доступа к деньгам у него не будет. Продавец может быть уверен, что получит всю сумму и деньги не будут, например, фальшивыми.
Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейке на условиях и в сроки, предусмотренных в допсоглашении к договору аренды ячейки. Если продавец квартиры не предоставит документы, которые подтверждают продажу квартиры, то и деньги он не получит — сделка с недвижимостью не состоялась. Если сделка сорвется, покупатель квартиры сможет забрать свои деньги обратно в полном объеме, но только после окончания срока аренды банковской арены.
Ячейку, как правило, арендуют на месяц — это срока хватает, чтобы провести сделку.
Банковская ячейка представляет из себя небольшой сейф, который хранят в специальном помещении (бункере) в банке. При этом банк не контролирует содержимое ячеек, а только их охраняет. То есть, клиенты могут хранить там что угодно, кроме запрещенных законами вещей. Хранение ценностей в ячейке регулирует статья 922 ГК.
Преимущества банковской ячейки:
  • банк гарантирует сохранность денег;
  • деньги пересчитывают и проверяют на подлинность;
  • продавец не сможет получить деньги, если не предъявит оригинал зарегистрированного договора, который подтверждает, что сделку с недвижимостью провели;
  • покупатель не сможет забрать свои деньги пока не закончится срок аренды ячейки.
Недостатки банковской ячейки:
  • надо выяснять, какие банки на каких условиях предлагают аренду ячеек;
  • дополнительные затраты — в договоре купли-продажи недвижимости предусмотрите пункт о том, кто оплатит расходы на аренду ячейки;
  • если у банка, в котором лежат деньги, отзовут лицензию, сделка купли-продажи может сорваться или затянуться на долгий срок.
    Если на момент заключения в квартире есть прописанные люди, можно заключить дополнительное соглашение и указать, что доступ к ячейке с деньгами продавец получит только в том случае, если предоставит дополнительный документ — выписку из Домовой книги, где будет указано, что в квартире нет зарегистрированных.
    Банковский аккредитив
    Суть аккредитива. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, предусмотренные в договоре, которые подтверждают переход права собственности на недвижимость.
    Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги в полном объеме.
    Про аккредитивы знают еще не все россияне, но на самом деле аккредитив — самый безопасный способ расчета, который становится все более популярным.
    Преимущества аккредитива:
    • чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
    • сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
    • удобно — банк будет помогает на каждом этапе сделки;
    • выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
    • надежно — банк заблокирует деньги до тех пор, пока стороны не выполнят условия сделки купли-продажи;
    • аккредитив обходится дешевле банковской ячейки.
    Спецпредложение для риэлторов
    Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?
    Минусы аккредитивов:
    • ограниченный список банков, которые работают через аккредитив;
    • расчет за недвижимость возможен только в рублях
    Внимание! Сбербанк — единственный банк в России, который предлагает открыть аккредитив онлайн для сделок между физлицами. Покупателю для этого нужно предоставить только паспорт и договор купли-продажи. Важно, что сделку купли-продажи можно заключить как за счет собственных средств, так и за счет ипотечных. Если покупатель выбирает последний вариант, то сначала оформляют займ/ипотеку, а потом уже аккредитив. Стоимость услуг тоже набольшая. Если физлицо покупает жилую или коммерческую недвижимость, комиссия составляет всего 2 тыс. руб. по сделкам без ипотечных средств Сбербанка и 3400 руб. с ипотекой.
    Расчеты в сделке с ипотечным кредитом
    В сделках купли-продажи недвижимости по ипотечному кредиту есть вечная дилемма в доверии. Продавец готов отдать договор купли-продажи на регистрацию только после того, как убедится, он получит деньги гарантированно и сразу после оформления сделки. Покупатель и банк готовы расстаться с деньгами только после того, как квартиру зарегистрируют на покупателя. Чтобы решить эту проблему, по деньги продавце недвижимости передают в два этапа:
    Покупатель вносит аванс или задаток за счет собственных средств, как правило, через банковскую ячейку или аккредитив.
    Окончательную сумму продавец получает за счет ипотечных денег после того, как завершится регистрация права собственности на нового владельца квартиры.
    Что выбрать: задаток или аванс
    Как правило, аванс или задаток используют как доказательство того, что у покупателя серьезные намерения и он действительно планирует купить недвижимость. Однако важно понимать разницу между этими двумя понятиями потому, что у них разные последствия.
    Если сделка купли-продажи не состоится и договор купли-продажи расторгнут, независимо от причины, аванс вернется покупателю. Если речь идет о задатке, то имеет значение по чьей вине расторгли договор. Если это случилось из-за продавца, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если по вине покупателя, о задаток в полном объеме остается продавцу.
    Задаток предполагает взаимную финансовую ответственность, поэтому покупателю выгодно настаивать именно на нем, а не на авансе. Сумма задатка не должна быть большой, юристы и риелторы рекомендуют порог в 50 тыс. руб.
    Расчеты после регистрации сделки
    Если стороны не хотят использоваться в расчетах банковскую ячейку или аккредитив, можно воспользоваться услугами риелторских компаний. Они помогут оформить правильно договор купли-продажи недвижимости, обеспечат безопасный расчет после регистрации права собственности на квартиру.
    Обычно процедура проходит так: риелтор вместе с продавцом и покупателем через МФЦ подают документы на регистрацию права собственности на квартиру. Вместо с этими документами они подают еще два заявления. Первое — на переход права собственности, второе — на наложение обременения на квартиру в пользу продавца. Это значит, что он не сможет перепродать квартиру или, например, подарить. Покупатель тоже не сможет ничего сделать с квартирой до тех пор, пока не расплатится за нее.
    Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец и покупатель должны с заявлением и распиской обратиться в МФЦ, чтобы с квартиры сняли обременение.
    Спецпредложение для риэлторов
    Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?
    Сервис безопасных расчетов
    Сервис безопасных расчетов при покупке недвижимости — услуга банка, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Сервис безопасных расчетов предоставляют банки: Сбербанк и ВТБ. Стоимость, как правило выше, чем у аккредитива, а весь процесс занимает до 7 рабочих дней. Рассмотрим, как работает сервис на примере Сбербанка.
    Порядок расчетов по договору купли-продажи недвижимости
    1. Продавец и Покупатель заключают договор купли-продажи, в котором указывают, что расчет будут вести через сервис безопасных расчетов
    2. Покупатель открывает номинальный счет в ООО «ЦНС», куда переводит сумму, указанную в договоре купли продажи.
    3. ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» запрашивает информацию в «Росреестре» о регистрации перехода прав.
    4. Если право собственности перешло к покупателю, банк переводит деньги продавцу.
    Преимущества сервиса безопасных расчетов:
    • сделку нельзя расторгнуть в одностороннем порядке;
    • оформление договора занимает до 20 минут и происходит онлайн;
    • покупатель не может отозвать деньги без продавца;
    • если счет продавца квартиры и сервис открывают в одном банке, то деньги можно получить уже на следующий день после подтверждения перехода права собственности на квартиру.
    Недостатки сервиса:
    • сервисом могут воспользоваться только граждане РФ;
    • услуга недоступна для недвижимости, право собственности на которую перешло до 1998 года;
    • если покупатель и продавец рассорятся, то забрать деньги покупатель сможет только с согласия продавца.
    Может ли что-то пойти не так
    Любая сделка — всегда риск. Нельзя предусмотреть все наперед и гарантировать, что не будет никаких сложностей с покупкой или продажей недвижимости. Могут возникнуть проблемы бытовые, например, покупатель захочет расторгнуть договор, потому что передумал покупать квартиру или нашел вариант лучше, а может продавец оказаться мошенником. Чтобы минимизировать риски стоит пользоваться аккредитивом, а еще можно воспользоваться услугами юристов и риелторов, которые будут сопровождать сделку. Такие услуги удорожают стоимость квартиры, но делают расчет по договорам купли-продажи недвижимости безопасным, и сводят к минимуму риск связаться с мошенником.
    Спецпредложение для риэлторов
    Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?