В 2021 году только в Сбербанке по договорам купли-продажи недвижимости открыли более 300 тыс. аккредитивов, что в два раза превышает показатели 2020 года и в четыре раза 2019 года. Россияне оценили инструмент, который помогает обезопасить и покупателя недвижимости, и продавца.

Аккредитив при покупке недвижимости — специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. При использовании этого инструмента банк гарантирует соблюдение всех этапов сделки.

Если простыми словами, то Аккредитив — безналичный способ расчетов между продавцом и покупателем недвижимости. Аккредитивом банк гарантирует, что продавец получит деньги за квартиру в полном объеме, если выполнит условия договора купли-продажи и предоставит необходимый пакет документов.

Суть расчетов за недвижимость через аккредитивы сводятся к следующему. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.

Через аккредитив покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Аккредитив используют не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и покупатели, которые приобретают квартиры на собственные сбережения.

Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по таким типам договоров:

• договор купли-продажи квартиры;
• договор долевого участия;
• договор уступки права требования.

Стороны сделки заключают договор и часто устанавливают срок аккредитива по своему усмотрению, но надо закладывать запас времени, чтобы успеть зарегистрировать переход права собственности на квартиру, чтобы у продавца было время подать необходимые документы в банк для раскрытия аккредитива. В среднем срок аккредитива составляет 30-90 дней.

Одно из главных преимуществ расчетов через аккредитив в том, что продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Чтобы провести сделку с недвижимостью, им не нужно приезжать друг к другу. Покупатель может оформить аккредитив в своем банке, а проверку документов проведет банк продавца.

Кроме того, можно выделить такие преимущества аккредитива:

• чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
• сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
• удобно — банк будет помогать на каждом этапе сделки;
• выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
• надежно — в банке заблокируют деньги до тех пор, пока каждая сторона не выполнит условия сделки купли-продажи;
• не нужно пересчитывать наличные и проверять на подлинность;
• расчеты по аккредитиву регулирует параграф 3 глава 46 ГК РФ и нормативы Центробанка;
• аккредитив может раскрыться автоматически — банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

Сбербанк — единственный банк в стране, который предлагает открыть аккредитив онлайн для сделок между физлицами. Покупателю для этого нужно предоставить только паспорт и договор купли-продажи. Это значит, что житель Новосибирска может купить недвижимость в Санкт-Петербурге и для этого ему не надо тратить деньги на билет и приезжать лично для заключения сделки.

Среди преимуществ аккредитива можно выделить следующие:

1. Альтернативные сделки (когда цепочка состоит из нескольких сделок)
2. В сделке участвуют несовершеннолетние
3. Сделки по доверенности
4. Сделки с первичным и вторичным жильем
5. Трансграничные сделки/в иностранной валюте (покупка недвижимости за рубежом или покупка нерезидентами в РФ)
6. Межрегиональные сделки (когда клиент и покупатель находятся в разных городах, например, Москва и Владивосток)
7. Оплата комиссии риелтора (отдельный вид аккредитива «аккредитив с трансферацией»).

Примечательно, что покупатель может использовать собственные или кредитные средства. Для этого сначала нужно оформить кредит, а после аккредитив.

Несмотря на то, что аккредитив — самый надежный способ расчетов при сделках с недвижимостью, у этого инструмента есть минусы:

• если квартира принадлежит нескольким собственникам, придется открывать несколько аккредитивов;
• у банка могут отозвать лицензию, поэтому кредитную организацию надо выбирать тщательно.

Аккредитивы бывают разных видов, рассмотрим, чем он отличаются.

Отзывный или безотзывный аккредитив при покупке квартиры — аккредитив по условиям которого покупатель может или не может отозвать деньги назад.
Акцептный или безакцептный аккредитив при покупке квартиры — нужно ли дополнительное согласие (акцепт) покупателя, чтобы банк перевел деньги продавцу недвижимости после того, как он выполнит все условия аккредитива.
Покрытый аккредитив при покупке квартиры или непокрытый — в зависимости от того, переводит фактически или нет деньги покупатель на аккредитивный счет. При этом банк должен становиться гарантом платежа в любом случае.

Аккредитивы используют в разных сферах для:

• крупных торговых сделок внутри страны;
• для сделок, связанных с покупкой и продажей акций и долей, если организация образована в форме ООО;
• крупных сделок между физическими лицами при покупке-продаж;
• экспортно-импортных операций для международных платежей.

Комиссия при покупке жилой недвижимости небольшая и составляет, например, в Сбербанке:

• 2000 руб. по сделкам без ипотечных средств Сбера,
• 3400 руб. по сделкам с ипотекой.

Предположим, риэлтор нашел для покупателя подходящую квартиру и стороны готовы заключить сделку. Алгоритм действий такой.

1. Покупатель обращается к риэлтору.
2. Риэлтор подготавливает документы по сделке и направляет их в банк.
3. Банк на основании полученных документов подготавливает заявление на аккредитив и делает его доступным в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
4. Покупатель проверяет заявление в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Если все в порядке, нажимает кнопку «Подтвердить».
5. Деньги списываются на специальный счет, где будут храниться до выполнения условий сделки.
6. Продавец квартиры получает смс от банка о том, что аккредитив оформлен и видит его в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
7. Регистрация сделки между продавцом и покупателем проходит в Росреестре.
8. Существует возможность автоматического раскрытия аккредитива после исполнения условий сделки.
9. Банк проверяет документы и если все в порядке, то переводит продавцу деньги в день, когда предоставили документы.

Открыть аккредитив можно онлайн за несколько минут. Для этого нужно перейти в приложение СберБанк Онлайн и ввести слово «Аккредитив». После нужно нажать на заявление, проверить его условия и подтвердить. Аккредитив откроется в ближайшее время.

Если вы захотите посмотреть подробные условия аккредитива еще раз, перейдите в приложение и введите слово «Аккредитив». Выберите уже открытый аккредитив и нажмите «Документы по операции», выберите нужный документ. После этого нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить на электронную почту.

Раскрытие аккредитива произойдет только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит, что товар поставил или право собственности на недвижимость, перешло к покупателю. Это удобно, когда компании заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге, и для сделок с недвижимостью. Кроме того, на сегодняшний момент аккредитив может раскрыться автоматически. В этом случае банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

Условия раскрытия аккредитива банк фиксирует в заявлении на его открытие. Там можно найти перечень документов, которые должен представить продавец, чтобы банк перевел деньги на его личный счет. Для подтверждения обычно используют подписанный договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра, которая подтверждает, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, может быть выписка из Домовой книги или единый жилищный документ, где видно, что все прежде прописанные в квартире люди сняты с учета. Стороны могут предусмотреть дополнительные условия для раскрытия аккредитива, а могут оставить только один пункт. Банк раскроет аккредитив, руководствуясь, утвержденными между продавцом и покупателем, условиями.

Реклама, ПАО Сбербанк