27 ОКТЯБРЯ 2021
СТАТЬЯ
Как устроен аккредитив в недвижимости
Сделки с недвижимостью — это всегда большие суммы и высокий риск. Как быть, если вы хотите купить недвижимость, но не можете проверить контрагента? Проще всего использовать аккредитив — специальную форму расчётов, при которой деньги покупателя хранятся в банке до тех пор, пока продавец не предоставит документы о переходе собственности.
Аккредитив — это форма расчётов, при которой покупатель и продавец недвижимости чувствуют себя в безопасности и получают гарантии: покупатель — что не заплатит за фиктивную сделку, а продавец — что получит деньги, если передаст право собственности на недвижимость.
Как происходит расчет при помощи аккредитива
Процедура проходит так: две стороны договариваются о цене и заключают договор. Затем покупатель идёт в банк и просит его открыть аккредитив. Банк списывает со счёта покупателя сумму сделки и замораживает её: покупатель не может снять эти деньги и не заплатить. Деньги вернутся к покупателю, только если сделка не состоится. Покупатель платит банку комиссию за открытие аккредитива.
Использование аккредитива в сделке даёт гарантию продавцу, что у покупателя есть деньги и он не откажется от совершения сделки. Продавец получает уведомление о том, что в его пользу открыт аккредитив. Когда сделку о покупке недвижимости зарегистрируют в Росреестре, он передаёт в банк документы, которые подтверждают, что права собственности перешли от него к покупателю. Например, оригинал или нотариально заверенную копию договора, зарегистрированного в Росреестре, или оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию.
Использование аккредитива в сделке даёт гарантию продавцу, что у покупателя есть деньги и он не откажется от совершения сделки. Продавец получает уведомление о том, что в его пользу открыт аккредитив. Когда сделку о покупке недвижимости зарегистрируют в Росреестре, он передаёт в банк документы, которые подтверждают, что права собственности перешли от него к покупателю. Например, оригинал или нотариально заверенную копию договора, зарегистрированного в Росреестре, или оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию.
Банк проверяет документы продавца и, если всё в порядке, отправляет ему деньги. В итоге обе стороны выполняют обязательства и сделка проходит безопасно: продавец получает деньги, покупатель — право собственности.
Если банк видит, что с документами что-то не так, то замороженные деньги возвращаются на счёт покупателя.
Если банк видит, что с документами что-то не так, то замороженные деньги возвращаются на счёт покупателя.
«Обычно объясняю так: это электронная банковская ячейка»
Мы обратились к генеральному директору инвестиционной компании «Природа Инвест-Риэлт» Елене Меркуловой, чтобы обсудить, как она использует аккредитив для покупки жилой недвижимости и для продажи этих объектов физическим лицам.
Компания «Природа Инвест-Риэлт» занимается инвестициями, в том числе в жилую недвижимость: компания покупает квартиры, а затем продаёт их физическим лицам. Получается, что они участвуют в сделках с аккредитивами в обеих ролях: открывают аккредитивы как покупатель-юридическое лицо, потом становятся продавцом, в пользу которого открывают аккредитив физические лица.
Компания «Природа Инвест-Риэлт» занимается инвестициями, в том числе в жилую недвижимость: компания покупает квартиры, а затем продаёт их физическим лицам. Получается, что они участвуют в сделках с аккредитивами в обеих ролях: открывают аккредитивы как покупатель-юридическое лицо, потом становятся продавцом, в пользу которого открывают аккредитив физические лица.
«Аккредитивы используем всегда покрытые и безотзывные. Мы как клиенты Сбербанка можем сделать всё через Сбер Бизнес: подгружаем в клиент-банк заявление на открытие аккредитива и договор, по которому будем платить. Сотрудник банка проверяет документы, и деньги с нашего счёта резервируются для оплаты. Когда получаем документ с регистрацией Росреестра, аккредитив раскрывается — деньги уходят продавцу».
Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Когда «Природа Инвест-Риэлт» выступает в роли продавца, то сделка проходит так: их находит покупатель-физлицо, затем они вместе согласуют договор. Когда об условиях договорились, покупатель идёт открывать аккредитив в своём банке. Когда сделку регистрируют, «Природа Инвест-Риэлт» отправляет документы в банк и получает деньги.
«С клиентами пользуемся только аккредитивной формой расчёта. Иногда клиенты не знакомы с этим термином, поэтому мы хорошо научились объяснять, что это такое. Обычно говорю так: это электронная банковская ячейка, на которую попадают деньги, замораживаются на время, и мы, как продавцы, не получим их, пока сделку не зарегистрируют в Росреестре».
Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Какие есть альтернативы?
У аккредитива есть несколько альтернатив. Первая — обычный платёж. Его главная проблема — неравномерные условия: платёж всегда будет невыгодным и более рискованным для одной из сторон. Если стороны договорятся платить большой аванс, то рискует покупатель, а если платить после регистрации сделки — рискует продавец.
Вторая альтернатива — банковская ячейка. Это традиционный метод работы с крупными суммами: клиент оставляет деньги на оплату сделки в банковской ячейке, и продавец может забрать их, когда сделку зарегистрируют. Сложность с банковской ячейкой в том, что покупателю нужно снять всю сумму наличными и находиться в банке, чтобы открыть ячейку, это отнимает время. Продавцу тоже потребуется приехать в банк, чтобы забрать деньги.
Третья альтернатива — депозит нотариуса. Сделка проходит так: стороны обращаются к нотариусу, он заверяет договор и размещает деньги на своём счёте, пока сделку не зарегистрируют. Это самая дорогая альтернатива, к тому же уйдёт время на поиск нотариуса.
Вторая альтернатива — банковская ячейка. Это традиционный метод работы с крупными суммами: клиент оставляет деньги на оплату сделки в банковской ячейке, и продавец может забрать их, когда сделку зарегистрируют. Сложность с банковской ячейкой в том, что покупателю нужно снять всю сумму наличными и находиться в банке, чтобы открыть ячейку, это отнимает время. Продавцу тоже потребуется приехать в банк, чтобы забрать деньги.
Третья альтернатива — депозит нотариуса. Сделка проходит так: стороны обращаются к нотариусу, он заверяет договор и размещает деньги на своём счёте, пока сделку не зарегистрируют. Это самая дорогая альтернатива, к тому же уйдёт время на поиск нотариуса.
Минус платежа – риски для одной из сторон сделки
«Когда мы только начинали на рынке недвижимости, то рассматривали разные инструменты, но почти сразу решили, что максимально будем работать через аккредитивы. Ещё буквально два года назад даже не все риэлторы знали такую форму расчётов, но сейчас для 60−70% рынка это норма».
Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?
Реклама, ПАО Сбербанк
Заявка на заключение агентского соглашения
© Все права защищены. Проект Сбера